¿CÓMO IDENTIFICAR EL TIPO DE OBRA QUE TE OFRECEN EN UNA PREVENTA?

¿CÓMO IDENTIFICAR EL TIPO DE OBRA QUE TE OFRECEN EN UNA PREVENTA?

TIPOS DE OBRAS AL ADQUIRIR EN PREVENTA UN INMUEBLE

     

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    En el área de Bienes Raíces, al comprar en preventa un inmueble, es importante saber que puede variar la manera de entrega, según el desarrollador o constructora; incluso al adquirir un terreno también debemos saber cómo se va a poder construir, si hay limitaciones, por ello vamos a ver cuáles son los tipos de obra que existen en las posibilidades de entrega.

    ¿Tú ya sabes cómo vas a comprar tu próximo inmueble en preventa? Por ello, veamos aquí cuáles son los procesos de obra y las posibilidades de la entrega de los inmuebles.

    Pueden ser entregadas en:

       

        • Obra Negra

        • Obra Gris

        • Obra Blanca

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      Tipos de terminado de obras de construcción al comprar en preventa.

      Por lo regular, depende el tipo de desarrollo, o incluso, el acuerdo entre comprador y vendedor; un ejemplo claro es: cuando se va a construir alguna edificación de consultorios o bien como tal un hospital, en este, se debe llegar a un acuerdo previo a la construcción con los arrendatarios o compradores próximos del consultorio(s) a adquirir, ya que en ese caso puede llegar a haber algún tipo de especialidad que necesite otro tipo de estructura que otras especialidades. Para no ahondar con más ejemplos, veamos primero los significados de cada tipo de construcción.

      OBRA BLANCA

      Primeramente, podemos encontrar lo que es la obra blanca, esta es la más común de las entregas cuando son departamentos o casas nuevas que entregan los desarrolladores; es cuando se entrega con los acabados instalados, es decir, con el estilo del inmueble y la hacen totalmente habitables porque se completan con los acabados, soldaduras, carpintería interior y exterior (puertas, muebles de cocina integral, en algunas ocasiones clósets, etc.), pintura, cocina y sus accesorios, baño y sus accesorios, y otras cosas más.

      <img alt="obra blanca de construccion" src="obra_blanca.jpg">

       

      Construcción en obra blanca.

      OBRA GRIS

      Por segundo, cabe la posibilidad de la entrega en obra gris, un ejemplo claro en este, puede ser los departamentos del Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI); aquí es cuando la construcción empieza a tomar la forma que imaginamos al inicio del proyecto porque los muros de la vivienda y de cerramiento se levantan, incluso en algunas ocasiones se añaden tejas de los techos, aplanados con jardineras (sin plantas o verde) o impermeabilización; sin embargo, se debe cumplir con el requerimiento del terminado de instalaciones de cableados, tuberías internas y conexiones de servicios públicos. Sin acabados y sin pintura.

      <img alt="obra gris de construccion" src="obra_gris.jpg">

       

      Construcción en obra gris.

      OBRA NEGRA

      Y, por último, que realmente es como se inicia las construcciones es la obra negra, la cual es donde solamente se realizan las delimitaciones del área de construcción, nivelación, cimentación y excavación, con solo terminar dejando la obra externa con sus detalles estructurales, entre esos, las tuberías principales, muros, techos y losas. Claramente, no es nada habitable y le falta todo lo que hemos visto previamente en los otros tipos de obras con sus detalles finales.  

      <img alt="obra negra de construccion" src="obra_negra.jpg">

       

      Construcción en obra negra.

      LA IMPORTANCIA DE SABER LO QUE QUEREMOS AL COMPRAR EN PREVENTA UN INMUEBLE

      Ahora bien, si estás pensando en invertir desde cero en un patrimonio, que no sea ya una vivienda o un inmueble en obra blanca, es decir, invertir en un terreno, es importante informarse qué tipo de construcción puede haber en el lugar que deseas adquirir, como también, qué tipo de giro. Claro, este último si lo estás pensando para otro tipo de negocio como área comercial. De igual manera, saber cómo se te va a entregar ese terreno, si ya va a contar con conexiones de servicios públicos.

      <img alt="mojoneras" src="mojoneras_delimitantes.jpg">

       

      Mojoneras que se utilizan en terrenos como delimitantes al comprar en preventa.

      Aparte de los tipos de construcción, a la hora de comprar en preventa un inmueble o un terreno, les aconsejo siempre ver más allá, esto es, de qué realmente es lo que quieren para su futuro, ¿a qué me refiero?; a que a lo mejor hoy lo quieres para vivir, pero no estás pensando en un futuro, después de que ya lo hayas disfrutado y es tiempo de mudarte a otro lugar, y puedas vender o rentar ese espacio.

      Si tienes los recursos propios o el financiamiento, aconsejo que pienses en eso y hasta en los detalles que te gustan estéticos. Además, al tener tu bien, asegúrate de misma manera de tenerlo conservado con un buen mantenimiento constante. Recuerda, al comprar en preventa un inmueble te llevas la garantía que nadie más lo ha habitado y estás estrenando.

      Al igual, si no se logra tener todo, por lo menos un porcentaje mayor para que ese patrimonio siempre haga crecer la plusvalía de tu economía.

      ALGUNOS DE NUESTROS DESARROLLOS EN PREVENTA

      Finalmente, podemos identificar algunos ejemplos en los desarrollos que traemos en venta de entrega en obra blanca:

         

        En obra blanca y amueblados:

           

            • Macondo en Tulum, Quintana Roo

            • Dalái DK en Tulum, Quintana Roo

          Terrenos con sus colindancias hechas por mojoneras:

             

              • Guayaba en Quintana Roo

            Acuérdate siempre acercarte a un asesor inmobiliario, ellos podrán llevarte paso a paso, en todo el proceso, desde poder conseguir los recursos necesarios conforme al perfil que traes económico hasta conseguir el mejor bien raíz exclusivo para ti, dando el seguimiento hasta el cierre de la firma de tu escrituración y festejar que has obtenido la mejor inversión y el inicio de muchos iguales. ¡Felicidades, es hora de ir a comprar en preventa un inmueble!

            Todo lo que debes saber sobre la compra de departamentos en preventa

            Todo lo que debes saber sobre la compra de departamentos en preventa

            Departamento en Preventa
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            Foto José R. Camargo G.

            En el mercado inmobiliario, cada vez es más común escuchar sobre la compra de departamentos en pre-venta. Esta modalidad consiste en adquirir una propiedad que aún no ha sido construida, pero que se encuentra en proceso de desarrollo por parte de una constructora. Aunque puede parecer arriesgado invertir en un inmueble que aún no existe, la realidad es que hay muchas ventajas de comprar un departamento en Preventa.

            En primer lugar, una de las mayores ventajas de comprar una propiedad en pre-venta es el precio. Las constructoras ofrecen precios especiales y descuentos durante esta fase de desarrollo con el objetivo de atraer a los compradores. Además, como aún no se ha construido el inmueble, el comprador puede elegir la unidad que más le guste, así como las características y acabados que desea. Esto permite personalizar el espacio y hacerlo único.

            Otra ventaja importante de la preventa es el tiempo de entrega. Al comprar un departamento que aún no ha sido construido, el comprador tendrá que esperar a que se termine la construcción para poder habitarlo. Aunque esto puede parecer una desventaja, en realidad es una gran oportunidad para ahorrar y planificar con anticipación. Durante el tiempo de espera, el comprador puede ahorrar dinero para hacer el pago inicial y prepararse para los pagos mensuales que tendrá que hacer una vez que el departamento esté listo para ser habitado.

            Por otro lado, al comprar en Preventa, el comprador puede obtener un mayor retorno de inversión. Esto se debe a que el valor del inmueble aumenta a medida que avanza la construcción y, una vez que el departamento está listo para ser habitado, su valor se ha incrementado significativamente. Por lo tanto, si el comprador decide vender la propiedad una vez que esté lista, podrá obtener una ganancia considerable.

            Otra ventaja de comprar en Preventa es que el comprador puede aprovechar las facilidades de pago que ofrecen las constructoras. En muchos casos, las constructoras ofrecen planes de financiamiento con pagos diferidos que permiten al comprador pagar el inmueble en plazos a largo plazo, lo que puede facilitar el proceso de compra y hacerlo más accesible.

            En resumen, comprar un departamento en preventa puede ser una excelente oportunidad para adquirir una propiedad a un precio más accesible, personalizar el espacio, ahorrar dinero, obtener un mayor retorno de inversión y aprovechar facilidades de pago que hacen más accesible el proceso de compra. Por supuesto, como con cualquier inversión, es importante investigar y asesorarse adecuadamente antes de tomar una decisión de compra.

            Neuroarquitectura, innovación de espacios.

            Neuroarquitectura, innovación de espacios.

            Durante la pandemia, las personas se vieron en la necesidad inminente de modificar los espacios de sus hogares de modo que pudieran tener una vida más funcional y cómoda.
            Las recámaras fueron acondicionadas como oficinas, áreas de ejercicio y hasta aulas para los niños
            Debido a estos factores, entra este nuevo concepto de la “neuroarquitectura” que es la disciplina innovadora de reconfigurar espacios mixtos en una casa, oficina que estimulen los sentidos de las personas y así puedan experimentar la sensación de libertad.

            Después de la pandemia, muchas empresas optaron por permanecer en ese modo remoto con sus trabajadores, pues les ahorraba costos fijos y se dieron cuenta que había una mayor productividad. El resultado de esto fue que las personas tuvieron que adaptar el espacio donde viven en un lugar de trabajo de tiempo completo.
            Incluso muchas personas tomaron la decisión de vender sus propiedades en CDMX y moverse a espacios más grandes y económicos con mejores servicios como terrazas, albercas y roof gardens privados.
            La “neuroarquitectura” apuesta por la mejora de los espacios, en especial los de 76 m2 que son relativamente reducidos y gracias a la aplicación de esta innovación, las habilidades cognitivas se expandirán , relajará la mente y reducirá el estrés considerablemente tomando como base a la neurociencia.
            Es por eso que los proyectos que se están realizando después del confinamiento procura que los materiales utilizados den espacio a la ventilación, favorecer a la iluminación, temperatura y techos de doble altura para dar sensación de amplitud y sentir la felicidad.

            Con esta atmósfera habrá un cambio en las emociones en la que favorecerá la conducta de las personas de acuerdo al espacio que se encuentren.
            Por ejemplo, el arquitecto sueco Roger Ulrich pudo demostrar en una investigación que los pacientes graves en un hospital pueden dar signos de una recuperación rápida si su habitación tiene una vista abierta y bonita.



            Por lo tanto, los constructores, diseñadores de usos mixtos deberán tomar en cuenta estos detalles importantes para que los clientes tengan una mejor calidad en sus espacios de trabajo y de vivienda pues es la demanda que está teniendo el mercado inmobiliario en estos momentos.

            INFONAVIT SIEMPRE PENSANDO EN TI

            INFONAVIT SIEMPRE PENSANDO EN TI

            Como bien sabemos, el INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de VIvienda para los Trabajadores) constantemente está buscando productos o programas de crédito que se ajusten cada vez mas a tus necesidades y tengas mejores opciones.
            En el mes de abril el Director Carlos Velázquez lanzó un programa de crédito llamado «crediterreno«, en el que ya podrás adquirir un terreno para poder construir tu casa con ciertas reglas que requiere el Instituto.
            Este nuevo crédito trae una serie de facilidades para ti, entre ellas, que vas a requerir de menos puntos para solicitar el financiamiento y así poder comprar tu terreno en dado caso que quisieras construir una casa. A detalle, es un financiamiento que podrás pagar en máximo 15 años, considerando que el plazo más tu edad no sea mayor a 65 años.

            INGRESAR A MI CUENTA INFONAVIT

            Quienes estén interesados en esta modalidad de crédito, tienen que ingresar a «Mi cuenta Infonavit» de ahí dirigirse a la opción «Me interesa un crédito y finalmente seleccionar «Comprar un terreno» .
            «Crediterreno» cuenta con un modelo de originación específico denominado B900, donde el puntaje mínimo que deberás reunir, será de 980 puntos. De esta manera, te será posible promover la aceptación de este esquema en las entidades donde la demanda por suelo es mayor.
            Importante tomar en cuenta que para ser acreedor a este crédito el terreno deberá cumplir ciertas especificaciones:

            1. Debe acreditar un uso de suelo habitacional, o bien mixto que incluya uso habitacional.
            2. Que esté ubicado cerca de tiendas de abasto, centros de salud, escuelas y fuentes de empleo.
            3. Contar con entrada y salida de los servicios básicos.
            4. No estar ubicado en zonas de riesgo como rellenos sanitarios ,, áreas de riesgo de inundación, acantilados, entre otros.
            5. Estar al corriente en el pago del predial y tener el título de propiedad individual.
            6. Si está dentro de un desarrollo habitacional, contar con acceso pavimentado.
            7. Contar con la superficie mínima acorde a las disposiciones de construcción y desarrollo urbano.


            Este esquema de crédito a la primera acción de vivienda, tiene un interés del 6..5% al 8.2% y a la segunda acción será entre el 9% y el 11%. En realidad. con las aportaciones patronales uno tiene oportunidad de terminar de liquidar su crédito antes de los 15 años que señala el Instituto.

            ¿Cómo calcular el valor catastral de un Inmueble?

            ¿Cómo calcular el valor catastral de un Inmueble?

            Sabias que todas las propiedades cuentan con un valor catastral y un valor comercial que puedes conocer considerando distintos aspectos del inmueble? Entonces si tienes ganas de  invertir en las bienes raíces , vender una casa o comprar, este texto que te dejo a continuación te será muy útil.

            El Catastro Inmobiliario es un registro llevado por la administración de un estado o municipio, el cual deriva en el valor total de un terreno o inmueble. Esto ayuda a definir el precio de venta de una propiedad en el mercado.

            La importancia del valor catastral de un inmueble gira en torno a aspectos como su tipo de terreno, ubicación y tamaño. Con estos datos, podrás conocer el total de predial que deberás pagar por el inmueble.

            Este trámite es importante que se realice con un un notario público que legalice el acto. Dependiendo de las condiciones económicas de un país o estado, el valor catastral de una casa puede elevarse más de 10 por ciento cada año.

            Hay tres aspectos a tomar en cuenta para poder determinar el valor catastral de un inmueble:

            • Se verifica el uso del inmueble y su tamaño
            • Se calculan los años de la construcción y su valor actual
            • Verifica el monto del valor del suelo determinado por las autoridades

            Se verifica el uso del inmueble y su tamaño.

            El tamaño del inmueble influye de una manera importante en el valor catastral, debido al aumento del consumo en servicios, acabados y materiales que una gran construcción utiliza en comparación con una pequeña.

            Así mismo, de acuerdo con el tamaño del terreno en donde se construya la casa, existen probabilidades que varíe el precio por metro cuadrado y así aumenta o disminuye el valor catastral en conjunto, provocando que los dueños paguen más cantidad de predial que en otra propiedad.

            Para conocer el tamaño real del inmueble hay que revisar las escrituras de propiedad, ya que, por ley, esta información debe incluirse en estos documentos y que se respalde con un avalúo inmobiliario ante un notario público.

            Se calculan los años de la construcción y su valor actual.

             La antigüedad de su construcción y calidad de sus materiales es de vital importancia para calcular el valor catastral de un inmueble y posteriormente, el valor comercial.

            La depreciación es un fenómeno económico que se refiere al desgaste que sufren los inmuebles con el uso y paso del tiempo, provocando, en cierta forma, que su precio comercial disminuya y no genere más ganancia el inmueble.

            Esto sucede sin considerar factores externos que podrían beneficiar a que este desgaste se compense, como las nuevas construcciones cerca de la zona, las vías de comunicación y acceso y todo aspecto que pueda ayudar a aumentar la plusvalía inmobiliaria de la propiedad.

            Verifica el monto del valor del suelo determinado por las autoridades

            Este se puede dividir en tres tipos:

            “Área de valor”: El área de valor se define como un grupo de manzanas o cuadras con estructura similar, dinámica inmobiliaria, equipamiento urbano y propiedades con características similares.

            “Énclave de valor”: Un bloque de cuadras o manzanas en donde los lotes tengan uso de suelo habitacional y que en tamaño, construcción y calidad, se diferencian de las demás manzanas o lotes a su alrededor.

            “Corredor de valor”: este tipo de colonias colindan con una avenida, calle o Boulevard público. Su actividad económica influye en el aumento del valor comercial del suelo.

            El valor catastral es el que se toma en cuenta para las jornadas notariales en caso de que el comprador requiera de un descuento en sus gastos de escrituración. (ISAI). Es importante mencionar que no puede superar la cantidad de $1,800,000 para tener derecho a la jornada y así dependiendo las cantidades va variando el descuento que se pueda otorgar.

            TASA EN INFONAVIT DESDE EL 1.91 HASTA EL 10.45%

            TASA EN INFONAVIT DESDE EL 1.91 HASTA EL 10.45%

            ¿Harto de que te coman los intereses y tengas que abonar a capital?

            Pon atención porque tenemos buenas noticias para ti que cotizas en Infonavit.

            Hace un par de meses anunció el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores comenzará a ofrecer créditos con tasas bajas de las que ha ido manejando a raíz de la pandemia y poder otorgar más créditos.

            Carlos Martínez Velázquez  afirmó que ya está a la disposición de los trabajadores pero para conseguirlos hay ciertas condiciones. . Estas son las características más importantes que los trabajadores deberán tomar en cuenta:

            • Solicitud (formato en la página de Infonavit
            • Avalúo autorizado por Infonavit
            • Acta de nacimiento
            • Identificación original y copia
            • COPIA CURP
            • Cédula fiscal
            • Estado Bancario
            • Copia de Título de Propiedad
            • Constancia taller «Saber mas para decidir mejor»

            Este programa del Instituto sin duda alguna es un apoyo grande  para los trabajadores que tienen créditos pendientes que liquidar o incluso los que quieren aperturar uno pues la tasa oscila entre 1.91% hasta 10.45% es sin duda muy atractivo y significa un ahorro.  No hay que olvidar que tiene ciertas condiciones como los ingresos de cada trabajador una relación laboral vigente, entre otras para gozar de ese beneficio.

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